房价会不会“越调越高”?
进入12月以来,中国政府频繁推出楼市调控政策,引起了市场的极大关注。调控政策所释放出的打压高房价的信号,令房地产板块成为近期A股下跌的重灾区。
楼市调控政策的转变始于本月7日结束的中央经济工作会议。众所周知,这个会议将为明年全年的宏观调控政策定调。会议提到房地产政策主要有三点:第一点是要“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求”;第二点是要“放宽中小城市和城镇户籍限制”;第三点是要“加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造”。
仔细观察,这些表述与前些年楼市调控政策的思路有了较明显的转变——与原来主要抑制需求的措施相比,此次楼市调控政策在支持民众需求能力(对应第一点和第二点)的同时,开始更加重视对房地产供给能力的培育(对应第一点和第三点)。
如果楼市调控政策真能以此思路执行,会让市场看到房价快速上涨势头得到遏制的曙光。笔者在今年8月份的文章《房价还没到拐点》中曾写道,年内楼市上涨行情将持续的一个重要原因就在于,楼市供给正遭遇瓶颈(不过,文章仍然低估了年内楼市的火热程度)。而从现在的情况来看,无论是新建商品房“量缩价涨”的情况,还是京城楼盘排号的火热场面,都表明目前楼市的供给问题已经愈加突出。
因而,中央政策若真能采取措施促使楼市供给增加,势必会在一段时间之后大为缓解楼市的供给压力,并使得楼价的上涨势头承压。这可谓是对症下药之策。
不过,中央经济工作会议之后,各监管部门密集出台的具体调控措施却越来越让人摸不到头脑。9日的国务院常务会议将个人住房转让营业税优惠措施取消,征免时限由2年恢复到5年,政策目的被表述为“抑制投机性购房”;14日国务院常务会议提出要“抑制部分城市房价过快上升的趋势”;17日财政部等五部委则推出了土地出让金缴纳新规,规定“分期缴纳土地出让价款期限不得超过一年,首次缴款比例不得低于50%”。
营业税优惠的取消,会有助于阻止楼市投机性需求的入场。不过,政策的另一面影响在于,在目前楼市“卖方市场”的格局之下,部分新增的营业税费必将转嫁给二手房的购买者,再考虑到原本二手房的按揭贷款“待遇”就较新房差等情况,因而一部分住房需求将被挤入到新建商品房市场,这自然会对中央遏制高楼价的政策目标“帮倒忙”。
土地出让金缴纳的新规,其实对大的地产商和央企是很有利的,因为他们“不差钱”。但这个措施同样与增加楼市供给的调控策略背道而驰,因为即使是大的地产商,其购置土地的资金成本也会因此而增加、资金运转效率也会降低,因而它们购地开发的动机就会减弱;对于小地产商来讲,它们购地的能力显然会因为更严格的缴纳条件而明显下降。
这种提高土地市场进入门槛的措施若被严格执行,在土地市场上会表现为“地王”出现频率的降低和土地购并面积的减少;反映到楼市的中长期运转上,楼市供给能力会下降,这会为高房价提供一定程度的支撑,而房地产市场的集中度也会倾向于升高。无怪乎部分大的地产商纷纷认为,目前的楼市调控政策对它们而言是政策上的利好。
仅以目前出台的这几项措施来看,中央政府对楼市的调控方向仍然是比较混乱的。这样较为混乱的政策,有可能是与过度依赖“土地财政”的地方政府利益协调的结果。不过“眉毛胡子一把抓”的调控措施的政策效果是不会被看好的。笔者一个不成熟的想法是,要想从根本上增加楼市供给抑制楼价的上涨,除了大幅增加保障性住房的供应,最有效的办法是要解决小产权房的问题——当然,鉴于这种办法会使得地方土地财政遭到沉重打击,小产权房合法化显然是遥遥无期的。而如果政府要“小打小闹”地增加供给,也应该严格监管地产商购地后进行投资开发的时间和进程,这能有效缓解地产商屯地情况的屡禁不止,而不是在提高土地市场的门槛上做文章。
在这么宽松的流动性状态和如此低的利率水平下,任何貌似严厉的楼市调控政策都会事倍功半,且不论政策发挥效力本身就要有一定的时滞。再考虑到现阶段楼市调控措施自身的混乱性,半年内主要城市的楼价要迎来拐点其实很难。
当然,这并不意味着国内楼市会在近几年一直涨下去。从现在的情形看,在明年年中的某个时间,地产商近期加大投资所形成的房屋供给将集中入市,央行也会鉴于通胀上行而开始逐步升息。大致从明年下半年开始到2010年,主要城市的高楼价将面临越来越大的风险。
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这次中央对房价的调整似乎要动真格了,近期频繁出台了各种各样的调控措施,似乎非要把房价打压下来。但是我担心的是中央的政策或者说出发点固然是好的,但是不要忘了地方政府的执行力是不是会大打折扣,对此我并不看好,毕竟地方政府的很大一部分财政收入是卖地换来的钱。所以我认为这次调控或许北京上海等大城市的房价会有所下降,但是中小城市的房价能否受到波及,或者会波及到什么程度还很难说。大家也谈谈自己的看法吧。